La loi du 6 juillet 1989, texte de référence
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les rapports entre bailleurs et locataires pour la résidence principale, en location vide comme en location meublée. Elle fixe l'essentiel : contenu du bail, dépôt de garantie, état des lieux, quittance, congé, révision du loyer.
La plupart de ses dispositions sont d'ordre public : une clause du bail qui y déroge au détriment du locataire est réputée non écrite, même si les deux parties l'ont acceptée.
Les lois qui l'ont modernisée
Plusieurs lois sont venues compléter le texte de 1989 pour l'adapter aux enjeux actuels du logement.
- Loi ALUR du 24 mars 2014 : contrat type de bail, encadrement des loyers, plafonnement des honoraires, dossier de diagnostics renforcé.
- Loi ELAN du 23 novembre 2018 : bail mobilité, simplifications et évolutions de la location.
- Loi Climat et résilience du 22 août 2021 : interdiction progressive de louer les passoires thermiques et audit énergétique.
Le logement doit être décent
Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, c'est-à-dire qui ne présente pas de risque pour la sécurité ou la santé du locataire et qui est doté des équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.
Depuis la loi Climat et résilience, la décence intègre un critère de performance énergétique : les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif.
Loyer, charges et réparations
La fixation et la révision du loyer, la liste des charges récupérables et la répartition des réparations entre bailleur et locataire sont encadrées par des textes précis. En zone tendue, un dispositif d'encadrement des loyers peut plafonner le montant demandé.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Rapports locatifs pour la résidence principale (bail vide et meublé).
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR)Contrat type, encadrement des loyers, dossier de diagnostics.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN)Bail mobilité et évolutions de la location.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience)Performance énergétique et interdiction progressive des passoires thermiques.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002Caractéristiques du logement décent.
Questions fréquentes
Quelle est la loi principale sur la location ?
La loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleurs et locataires pour la résidence principale, en vide et en meublé.
Une clause du bail peut-elle déroger à la loi ?
Non. Les dispositions protectrices de la loi de 1989 sont d'ordre public : une clause contraire au détriment du locataire est réputée non écrite.
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