La loi du 6 juillet 1989, texte de référence
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les rapports entre bailleurs et locataires pour la résidence principale, en location vide comme en location meublée. Elle fixe l'essentiel : contenu du bail, dépôt de garantie, état des lieux, quittance, congé, révision du loyer, colocation.
La plupart de ses dispositions sont d'ordre public : une clause du bail qui y déroge au détriment du locataire est réputée non écrite, même si les deux parties l'ont acceptée. C'est pourquoi partir d'un modèle conforme n'est pas un luxe mais une protection.
Les lois qui l'ont modernisée
Plusieurs lois sont venues compléter le texte de 1989 pour l'adapter aux enjeux actuels du logement.
- Loi ALUR du 24 mars 2014 : contrat type de bail, encadrement des loyers, plafonnement des honoraires, dossier de diagnostics renforcé, régime de la colocation et extinction de la solidarité du colocataire sortant (six mois maximum après son congé).
- Loi ELAN du 23 novembre 2018 : bail mobilité de 1 à 10 mois, encadrement des loyers expérimental dans les grandes agglomérations, lutte contre les locations touristiques abusives.
- Loi Climat et résilience du 22 août 2021 : gel des loyers des logements F et G, puis interdiction de louer selon le calendrier G 2025, F 2028, E 2034.
Le logement doit être décent
Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent : surface minimale, absence de risque pour la sécurité ou la santé, équipements essentiels, et absence de nuisibles. Les caractéristiques précises sont fixées par le décret du 30 janvier 2002.
Depuis la loi Climat et résilience, la décence intègre un critère de performance énergétique : les logements classés G ne peuvent plus être remis en location depuis le 1er janvier 2025 ; les classes F et E suivent en 2028 et 2034. Un logement indécent expose le bailleur à une mise en conformité forcée, sans pouvoir résilier le bail ni augmenter le loyer entre-temps.
Loyer : fixation, révision, encadrement
Hors zones réglementées, le loyer initial est libre ; sa révision annuelle suppose une clause du bail et suit l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.
En zone tendue, l'évolution du loyer entre deux locataires est plafonnée, et plusieurs agglomérations appliquent en plus l'encadrement du niveau des loyers : le loyer ne peut y dépasser un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral, qui doit figurer au bail.
La zone tendue emporte d'autres effets pratiques : préavis du locataire réduit à un mois et taxe sur les logements vacants.
Charges et réparations : qui paie quoi
Deux décrets de 1987 organisent le partage financier au quotidien, et concentrent une bonne partie des litiges.
- Le décret n° 87-713 fixe la liste limitative des charges récupérables sur le locataire : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc. Ce qui n'y figure pas reste au bailleur.
- Le décret n° 87-712 liste les réparations locatives à la charge du locataire : entretien courant, menues réparations, jardins privatifs. Les grosses réparations et la vétusté restent au bailleur.
- Les provisions pour charges doivent être régularisées chaque année, justificatifs à l'appui — et l'action en paiement se prescrit par trois ans.
Un cadre vivant, appliqué automatiquement par LogiKit
Ce socle évolue régulièrement : indices IRL trimestriels, arrêtés préfectoraux d'encadrement, calendrier DPE, jurisprudence. LogiKit intègre ces règles dans ses documents et ses calculs — bail conforme au contrat type, révision IRL au bon trimestre, régularisation de charges documentée — pour que la conformité soit le réglage par défaut, pas une veille juridique à faire soi-même.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Rapports locatifs pour la résidence principale (bail vide et meublé).
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR)Contrat type, encadrement des loyers, colocation, dossier de diagnostics.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN)Bail mobilité et encadrement du niveau des loyers dans les grandes agglomérations.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience)Performance énergétique : gel des loyers F/G et calendrier d'interdiction G 2025 / F 2028 / E 2034.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002Caractéristiques du logement décent.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987Liste limitative des charges récupérables sur le locataire.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987Liste des réparations locatives à la charge du locataire.
Questions fréquentes
Quelle est la loi principale sur la location ?
La loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleurs et locataires pour la résidence principale, en vide et en meublé.
Une clause du bail peut-elle déroger à la loi ?
Non. Les dispositions protectrices de la loi de 1989 sont d'ordre public : une clause contraire au détriment du locataire est réputée non écrite.
Quelles charges peut-on récupérer sur le locataire ?
Uniquement celles de la liste limitative du décret de 1987 : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, ordures ménagères, notamment. Le reste demeure à la charge du bailleur.
Qu'est-ce que la zone tendue change concrètement ?
Évolution du loyer plafonnée à la relocation, préavis du locataire réduit à un mois et, dans certaines agglomérations, un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, à mentionner dans le bail.
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Non pour toute nouvelle location depuis le 1er janvier 2025, et son loyer était déjà gelé. Les logements F suivront en 2028, les E en 2034.
Pour aller plus loin
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