À quoi sert l'état des lieux
L'état des lieux décrit précisément l'état du logement et de ses équipements. Il est établi à l'entrée du locataire, puis à sa sortie. La comparaison des deux documents permet de déterminer ce qui relève de l'usure normale et ce qui constitue une dégradation imputable au locataire.
C'est cette comparaison qui justifie, ou non, une retenue sur le dépôt de garantie. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui prive le bailleur de recours.
Un document contradictoire
L'état des lieux doit être établi de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs représentants), et signé par chacune. Un exemplaire est remis au locataire.
Il est réalisé à l'amiable ou, à défaut d'accord, par un commissaire de justice. Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les premiers jours, notamment concernant le chauffage lors du premier hiver.
Ce qu'il faut décrire
Un bon état des lieux est détaillé, pièce par pièce, sans formule vague comme bon état général.
- Chaque pièce : sols, murs, plafonds, fenêtres, portes et leur état précis.
- Les équipements : cuisine, sanitaires, chauffage, volets, interphone.
- Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) et le nombre de clés remises.
- Des photos datées, annexées au document, qui lèvent toute ambiguïté.
Usure normale ou dégradation
Le locataire n'est pas responsable de l'usure liée à un usage normal du logement dans le temps (peinture qui ternit, moquette qui se patine). Il répond en revanche des dégradations résultant d'un défaut d'entretien ou d'une négligence.
C'est là que l'état des lieux d'entrée détaillé et les photos prennent toute leur valeur : ils objectivent la différence entre les deux dates.
Textes de référence
- Loi du 6 juillet 1989, article 3-2Obligation d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie, établi contradictoirement.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016Modalités d'établissement et contenu de l'état des lieux.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Il n'est pas imposé sous peine de nullité du bail, mais son absence à l'entrée fait présumer que le logement a été remis en bon état, ce qui protège le locataire.
Qui paie l'état des lieux ?
Réalisé à l'amiable, il est gratuit. En cas de recours à un commissaire de justice faute d'accord, les frais sont partagés entre bailleur et locataire, dans les limites prévues par la loi.
Peut-on modifier l'état des lieux d'entrée après coup ?
Oui, le locataire peut en demander la modification dans les dix premiers jours, et pour le chauffage durant le premier mois de chauffe.
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Vérifiez toujours votre situation particulière auprès d'une source officielle ou d'un professionnel.