L'état des lieux : entrée, sortie et bonnes pratiques

L'état des lieux décrit précisément l'état du logement et de ses équipements. Il est établi à l'entrée du locataire, puis à sa sortie. La comparaison des deux documents permet de déterminer ce qui relève de l'usure normale et ce qui constitue une dégradation imputable au locataire.

C'est cette comparaison qui justifie, ou non, une retenue sur le dépôt de garantie. Un état des lieux d'entrée détaillé est donc le meilleur investissement du bailleur : sans point de comparaison précis, aucune retenue ne tient.

Le Code civil pose une présomption : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel. Mais cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux — un bailleur qui a esquivé la démarche ne peut donc pas s'en prévaloir.

En pratique, l'absence d'état des lieux d'entrée fragilise surtout le bailleur : sans description précise datée du jour de la remise des clés, prouver qu'une dégradation est imputable au locataire devient très difficile. La présomption théorique ne remplace jamais un document contradictoire et des photos.

L'état des lieux doit être établi de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs représentants), et signé par chacune. Un exemplaire est remis à chaque partie — le document peut être établi sur support papier ou sous forme électronique.

À défaut d'accord amiable, il est dressé par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente ; les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire, dans les limites tarifaires réglementaires.

Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours qui suivent, et pour l'état des installations de chauffage durant le premier mois de la période de chauffe.

Un bon état des lieux est détaillé, pièce par pièce, sans formule vague comme « bon état général ».

Le locataire n'est pas responsable de l'usure liée à un usage normal du logement dans le temps (peinture qui ternit, moquette qui se patine). Il répond en revanche des dégradations résultant d'un défaut d'entretien ou d'une négligence.

Les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté, qui objective l'abattement à appliquer selon l'âge des revêtements et équipements : un mur repeint il y a huit ans ne se facture pas comme un mur neuf.

C'est là que l'état des lieux d'entrée détaillé et les photos prennent toute leur valeur : ils objectivent la différence entre les deux dates, et la grille traduit cette différence en montant défendable.

À la sortie, le document est comparé point par point à l'état des lieux d'entrée. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée : devis ou factures pour les réparations, décompte pour les charges.

Les délais de restitution sont stricts : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon. Tout retard expose le bailleur à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.

En copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, pour couvrir la régularisation de charges à venir.

Un état des lieux rigoureux, pièce par pièce, avec photos horodatées et comparaison automatique entrée/sortie : c'est précisément ce que structure LogiKit. Le rapport est généré en PDF conforme, signé, puis archivé dans le dossier de la location — et la comparaison de sortie s'appuie directement sur le document d'entrée, sans ressaisie.