Un contrat écrit et conforme au modèle
Le bail d'une résidence principale doit être établi par écrit et respecter un contrat type défini par décret. Ce modèle garantit que les mentions essentielles figurent bien au contrat et que les clauses interdites en sont absentes.
Le même cadre s'applique à la location vide et à la location meublée, avec des spécificités propres au meublé : durée plus courte, dépôt de garantie plus élevé, inventaire du mobilier obligatoire.
Le bail est signé par toutes les parties — bailleur, locataires, et le cas échéant les garants sur l'acte de cautionnement séparé. La signature électronique est parfaitement valable pour un bail d'habitation.
Quelle durée pour quel bail
La durée n'est pas libre : elle dépend du type de location et de la qualité du bailleur.
- Location vide : 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une personne morale), reconduction tacite à l'échéance.
- Location meublée : 1 an minimum, reconduction tacite.
- Meublé étudiant : 9 mois, sans reconduction tacite — le bail prend fin de lui-même.
- Bail mobilité : de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à un public en mobilité (études, formation, mission, mutation) ; le dépôt de garantie y est interdit.
Les mentions obligatoires
Le bail doit notamment préciser :
- L'identité des parties : bailleur (ou son mandataire) et locataire.
- La description du logement, sa surface habitable — une surface erronée de plus de 5 % ouvre droit à une diminution du loyer —, ses annexes et ses équipements.
- La date de prise d'effet et la durée du bail.
- Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, et en zone d'encadrement le loyer de référence applicable.
- Le dernier loyer appliqué à l'ancien locataire, s'il a quitté le logement depuis moins de dix-huit mois.
- Le montant du dépôt de garantie, le cas échéant.
Loyer : fixation, révision et zone tendue
Hors zone d'encadrement, le loyer initial est libre. En zone tendue, deux dispositifs se superposent : l'évolution du loyer entre deux locataires est plafonnée, et dans les agglomérations soumises à l'encadrement du niveau des loyers, le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
En cours de bail, la révision annuelle n'est possible que si une clause du bail la prévoit, sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL) du trimestre mentionné au contrat. Attention : la révision est gelée pour les logements classés F ou G au DPE.
En zone tendue, le locataire bénéficie par ailleurs d'un préavis réduit à un mois pour donner congé.
Le dépôt de garantie
Son montant est plafonné : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Il ne peut être ni révisé en cours de bail, ni exigé pour un bail mobilité.
À la sortie, il doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. Tout retard expose le bailleur à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.
Les annexes à joindre
Le contrat ne va pas seul : plusieurs documents lui sont annexés au moment de la signature.
- Le dossier de diagnostics techniques (DPE, plomb, électricité, gaz, état des risques, etc.).
- La notice d'information rappelant les droits et obligations des parties — son absence est un défaut de conformité fréquent des baux rédigés à la main.
- L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement.
- Pour un logement en copropriété, les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.
- Pour un meublé, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier.
- Le cas échéant, la grille de vétusté convenue entre les parties.
Les clauses à éviter
La loi dresse la liste des clauses réputées non écrites : même signées par les deux parties, elles sont sans effet. Parmi les plus fréquentes dans les baux rédigés sans modèle :
- Imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer.
- Prévoir des pénalités ou frais de relance à la charge du locataire en cas de retard.
- Interdire au locataire d'héberger des proches ou de détenir un animal familier.
- Imposer une assurance souscrite auprès d'un assureur choisi par le bailleur.
- Faire supporter au locataire des frais d'établissement de quittance.
Le cas de la colocation
La colocation se pratique sous deux formes : le bail unique signé par tous les colocataires — le plus souvent assorti d'une clause de solidarité — ou les baux individuels par chambre, chacun portant sur une partie privative et l'usage des parties communes.
Avec une clause de solidarité, chaque colocataire répond de la totalité du loyer. Depuis la loi ALUR, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet de son congé — ou dès qu'un remplaçant figure au bail par avenant.
Le choix du montage change tout : quittances, dépôt de garantie, congés et avenants ne se gèrent pas de la même façon. Notre générateur de bail de colocation gère les deux modes.
Générer un bail conforme
Un bail conforme au contrat type, avec la notice d'information et les bonnes clauses selon la situation — zone tendue, meublé, garant, colocation — demande de la rigueur. Le générateur gratuit LogiKit produit un bail complet en PDF, directement dans le navigateur.
Dans l'application, le bail se construit à partir des informations du logement déjà enregistrées, part en signature électronique avec le cautionnement, et reste archivé avec ses avenants dans le dossier de la location.
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Textes de référence
- Loi du 6 juillet 1989, article 3Contenu obligatoire du contrat de location et renvoi au contrat type.
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015Contrats types de location (logement vide et meublé).
- Arrêté du 29 mai 2015Notice d'information annexée au bail, rappelant les droits et obligations des parties.
- Loi du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 3-3État des lieux et dossier de diagnostics techniques annexés au bail.
- Loi du 6 juillet 1989, article 4Liste des clauses réputées non écrites.
- Loi du 6 juillet 1989, article 8-1Régime de la colocation et extinction de la solidarité du colocataire sortant.
- Loi du 6 juillet 1989, article 22Plafond et restitution du dépôt de garantie.
Questions fréquentes
Un bail verbal est-il valable ?
La loi impose un contrat écrit conforme au contrat type. Un accord verbal est fortement déconseillé et prive les parties de sécurité juridique.
Quelle est la durée minimale d'un bail ?
Trois ans pour une location vide (six ans si le bailleur est une personne morale), un an pour un meublé, neuf mois pour un meublé étudiant, un à dix mois pour un bail mobilité.
Quel dépôt de garantie peut-on demander ?
Au maximum un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Il est interdit pour un bail mobilité et ne peut pas être révisé en cours de bail.
Peut-on augmenter le loyer en cours de bail ?
Uniquement par la révision annuelle, si une clause du bail la prévoit, dans la limite de l'IRL — et à condition que le logement ne soit pas classé F ou G au DPE, pour lesquels la révision est gelée.
Le bail vide et le bail meublé sont-ils identiques ?
Ils suivent le même cadre général mais diffèrent sur la durée, le dépôt de garantie, le préavis et l'inventaire du mobilier, propre au meublé.
Peut-on signer un bail électroniquement ?
Oui. Un bail d'habitation signé électroniquement engage les parties exactement comme sa version papier, y compris avec plusieurs colocataires et garants.
Quelles annexes faut-il joindre au bail ?
Le dossier de diagnostics, la notice d'information, l'état des lieux d'entrée, les extraits du règlement de copropriété le cas échéant, et l'inventaire du mobilier pour un meublé.
Pour aller plus loin
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Vérifiez toujours votre situation particulière auprès d'une source officielle ou d'un professionnel.