Un dossier annexé au bail
Le dossier de diagnostics techniques est remis au locataire à la signature du bail, en annexe du contrat — et il doit être à jour à chaque nouvelle location ou renouvellement. Il rassemble plusieurs diagnostics dont la présence dépend de la nature, de l'ancienneté et de la localisation du logement.
Tous sont réalisés par des diagnostiqueurs professionnels certifiés, à la charge du bailleur.
Les diagnostics et leur durée de validité
Selon le logement, le dossier comprend :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe le logement de A à G — valable 10 ans.
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 — validité de 6 ans en cas de présence de plomb, illimitée en son absence.
- L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz lorsqu'elle a plus de quinze ans — valable 6 ans pour une location.
- L'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon) selon la localisation — valable 6 mois, à fournir dès l'annonce.
- Dans les zones concernées, l'information sur les nuisances sonores aériennes à proximité des aérodromes.
- Pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, le diagnostic amiante des parties privatives, tenu à la disposition du locataire.
Le DPE, un diagnostic devenu central
Le DPE a changé de nature : opposable depuis juillet 2021, il engage le bailleur. Le locataire peut s'en prévaloir si le classement s'avère erroné, et la classe énergétique doit figurer dans les annonces de location comme dans le bail.
Surtout, la loi Climat et résilience en a fait une condition de mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent pour une nouvelle location ; l'interdiction s'étend aux logements F en 2028 puis E en 2034 (calendrier décalé en outre-mer).
Autre conséquence directe : les loyers des logements classés F et G sont gelés — ni révision annuelle, ni augmentation à la relocation.
La responsabilité du bailleur
Le bailleur doit s'assurer que les diagnostics sont valides au moment de la location et les annexer au bail. Un dossier incomplet ou périmé peut engager sa responsabilité : un locataire qui découvre un risque non signalé — plomb, installation dangereuse, zone à risques — peut demander réparation, voire la résolution du bail selon la gravité.
Le bon réflexe : vérifier les dates de validité avant chaque relocation, et refaire les diagnostics courts (état des risques notamment) au moment de la mise en location, pas des mois avant.
LogiKit centralise ces documents dans le dossier du logement, suit leurs dates de validité et les tient prêts à être annexés au bail, pour ne rien oublier au moment de signer.
Textes de référence
- Loi du 6 juillet 1989, article 3-3Dossier de diagnostics techniques annexé au contrat de location.
- Code de la construction et de l'habitation, articles L.126-26 et suivantsRégime du diagnostic de performance énergétique (DPE) et son opposabilité.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience)Calendrier d'interdiction de louer les logements classés G (2025), F (2028) puis E (2034) et gel des loyers des logements F et G.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002Caractéristiques du logement décent, dont relève désormais le critère de performance énergétique.
Questions fréquentes
Quels diagnostics sont obligatoires pour louer ?
Cela dépend du logement, mais le DPE est systématique. S'ajoutent selon les cas le plomb (avant 1949), l'électricité et le gaz (installations de plus de 15 ans), l'état des risques et l'information sur le bruit aérien.
Combien de temps un DPE est-il valable ?
Dix ans. Attention lors d'une relocation : un DPE réalisé avant juillet 2021 n'est plus valable et doit être refait.
Peut-on louer une passoire thermique ?
Un logement classé G ne peut plus être remis en location depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier légal prévoit ensuite les logements F en 2028 puis E en 2034, et les loyers des F et G sont déjà gelés.
Que risque un bailleur au dossier incomplet ?
Sa responsabilité peut être engagée : dommages et intérêts si le locataire subit un préjudice lié à un risque non signalé, et impossibilité d'opposer un DPE erroné. Le DPE conditionne en outre le droit même de louer.
Qui paie les diagnostics ?
Le bailleur. Ils sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés, et leur coût n'est pas récupérable sur le locataire.
Pour aller plus loin
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Vérifiez toujours votre situation particulière auprès d'une source officielle ou d'un professionnel.