La clause de solidarité en colocation : portée, extinction, caution

Avec une clause de solidarité, le bailleur peut réclamer à n'importe quel colocataire — ou à sa caution — la totalité des sommes dues au titre du bail : loyers et charges, mais aussi réparations locatives et indemnités d'occupation. Peu importe qui a payé quoi entre colocataires : la répartition interne ne regarde pas le bailleur.

Sans cette clause, l'obligation est conjointe : chaque colocataire ne doit que sa part, et l'impayé de l'un ne peut pas être réclamé aux autres. C'est toute la différence entre une colocation sécurisée et une addition de risques individuels.

La solidarité ne se présume pas : elle doit être stipulée expressément dans le bail. Elle suppose un bail unique signé par tous les colocataires — dans une colocation à baux individuels, chacun ne doit que son propre loyer et aucune solidarité n'est possible.

La clause vise généralement les colocataires « conjointement et solidairement » pour toutes les obligations du bail, et précise son articulation avec le départ d'un colocataire — c'est le point que la loi ALUR est venue encadrer.

Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, la loi encadre la sortie : le colocataire qui donne congé reste solidaire jusqu'à la date d'effet de son congé, puis sa solidarité s'éteint au plus tard six mois après cette date.

Elle prend fin avant ce terme dès qu'un nouveau colocataire le remplace au bail, par voie d'avenant. C'est l'intérêt bien compris de tout le monde : le sortant est libéré immédiatement, le bailleur retrouve un groupe complet.

Concrètement : un colocataire parti en janvier peut être appelé en garantie pour les impayés du groupe jusqu'en juillet — mais pas au-delà, quelle que soit la rédaction de la clause.

Chaque colocataire a généralement son propre garant, engagé par un acte de cautionnement — le plus souvent solidaire. La loi aligne le sort de la caution sur celui du colocataire garanti : la caution du sortant s'éteint dans les mêmes conditions que sa solidarité, six mois au plus après la date d'effet du congé, ou dès son remplacement.

L'acte de cautionnement doit identifier précisément le colocataire garanti. Un acte flou qui semble garantir « la colocation » expose à des contestations : un acte par garant et par colocataire, c'est la pratique propre.

Une clause de solidarité efficace tient en trois points : une stipulation expresse et sans ambiguïté, un champ couvrant toutes les obligations du bail, et un rappel fidèle du régime légal d'extinction — une clause qui prétendrait maintenir la solidarité au-delà des six mois serait réputée non écrite sur ce point.

Le générateur de bail de colocation LogiKit insère la clause conforme, articulée avec l'avenant de remplacement (cooptation), plutôt qu'une rédaction maison à retoucher à chaque départ.